Immeubles en copropriété: Un calvaire pour les habitants et une loi ignorée !

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La gestion des immeubles en copropriété est régie par les dispositions de la loi n° 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, promulguée par le dahir n° 1-02-298 du 25 rejeb 1423 (3 octobre 2002) et par des textes d’application de la loi précitée. Des lois relatives à la copropriété qui sont complètement ignorées par les propriétaires et par l’administration de l’Etat.

Copropriété : Un contexte juridique ignoré

La loi n°18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis telle qu’elle a été modifiée et complétée par Dahir n° 1-16-49 du 19 rejeb 1437 (27 avril 2016) portant promulgation de la loi n° 106-12 ( Bulletin Officiel n° 1664 du 3 safar 1438 (3 novembre 2016), p. 1664) et par Dahir n° 1.11.170 du 27 kaada 1432 (25 octobre 2011) portant promulgation de la loi n° 58.11 relative à la Cour de cassation modifiant le dahir n° 1.57.223 du 2 rabii I 1377 (27 septembre 1957) relatif à la Cour suprême.
L’article premier de la loi 18-00 stipule que ‘’les dispositions de la présente loi s’appliquent à la propriété des immeubles bâtis divisés par appartements ou étages ou locaux et dont la propriété appartenant à plusieurs personnes est répartie par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes. Elles sont applicables également aux ensembles immobiliers bâtis constitués d’immeubles, villas ou locaux, contigus ou séparés, répartis en parties privatives et parties communes appartenant dans l’indivision à l’ensemble des copropriétaires. Les présentes dispositions s’appliquent aux immeubles immatriculés ou en cours d’immatriculation ou non immatriculés.’’
Ainsi, la copropriété est une modalité du droit de propriété permettant au propriétaire d’un lot (appartement, local commercial ou professionnel) de disposer librement de ses parties privatives et qui confère collectivement aux copropriétaires un droit de propriété indivise sur les parties communes.
Les propriétaires sont appelés à nuancer entre les parties privatives ou individuelles et les parties communes ou collectives. Ainsi, les parties privatives des immeubles sont ‘’les parties bâties ou non bâties appartenant à chaque copropriétaire dans le but d’en jouir individuellement et personnellement.’’ Elles constituent la propriété exclusive et proprement personnelle de chaque copropriétaire. Il est à souligner que ‘’sont également considérés comme parties privatives le sol sur lequel est édifié le bâtiment et les jardins qui lui sont annexés le cas échéant, réservé aux villas ou aux locaux disposant d’un titre foncier unique lorsqu’un ensemble de villas ou de locaux est soumis à la présente loi.’’
Alors, pour les parties communes des immeubles, elles peuvent être les parties bâties ou non bâties destinées à l’usage et à la jouissance de l’ensemble des copropriétaires ou de certains d’entre eux. .
Toutes ces dispositions juridiques permettant la bonne gestion des immeubles en copropriété constituent malheureusement le dernier souci pour les propriétaires qui vivent dans une situation de calvaire interminable et aussi pour l’administration de l’Etat.
D’autant plus qu’un projet de décret n° 2.17.354 portant application de la loi n° 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, comme il a été modifié et complété conformément à la loi n°106-12, a été adopté par le Conseil de gouvernement, réuni le jeudi 28 Septembre 2017, sous la présidence du Chef du gouvernement, Saad Eddine El Othmani et qui a été présenté par le ministre de l’Aménagement du territoire national, de l’urbanisme, de l’habitat et de la politique de la ville. Ce Décret vise à définir un statut modèle de la copropriété en vue de faciliter les tâches des copropriétaires et de leur permettre de l’utiliser dans la gestion et l’administration des parties privatives et communes.

Statut modèle de la copropriété : Tenants et aboutissants

Le décret vise également à mettre en œuvre la loi sur la copropriété des immeubles bâtis, non seulement comme étant des engagements et des devoirs, mais aussi sous forme de dispositions prêtes à être appliquées sur toute copropriété, a souligné le ministre, ajoutant que ce texte définit également les normes régissant ce type de propriété de par les conditions de création de la copropriété et son règlement, les domaines qu’il encadre, les intervenants dans sa préparation, les conditions de sa mise en œuvre et les parties concernées par l’application de ses dispositions.
Les dispositions instaurées par la loi n°18-00 visent à assurer une meilleure gestion des immeubles en copropriété et garantir leur bon fonctionnement, assurer l’entretien desdits immeubles, notamment des parties communes, pour éviter leur détérioration et délabrement, préserver la sécurité des usagers et assurer leur bonne jouissance et enfin sauvegarder l’esthétique et l’agencement de l’immeuble.
Le régime de la copropriété s’applique sur l’ensemble du territoire national, notamment aux immeubles bâtis divisés par appartements ou étages ou locaux et dont la propriété appartenant à plusieurs personnes et répartie par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes, aux ensembles immobiliers bâtis, aux différentes résidences constituées d’habitations contiguës ou séparées ayant des parties communes appartenant dans l’indivision à l’ensemble des copropriétaires, aux immeubles immatriculés ou en cours d’immatriculation, aux immeubles non immatriculés et aux coopératives et associations d’habitat.

Copropriété : Quelles composantes ?

Parties privatives
Les parties privatives des immeubles sont constituées des parties bâties ou non bâties appartenant à chaque copropriétaire dans le but d’en jouir individuellement et personnellement, à savoir les parquets, les dallages et autres revêtements de sol, les cloisons intérieures, les portes intérieures et les équipements intérieurs des logements…

Parties communes
Les parties communes des immeubles sont constituées des parties bâties ou non bâties destinées à l’usage et à la jouissance de l’ensemble des copropriétaires ou de certains d’entre eux à savoir notamment le sol, les gros œuvres de l’immeuble, les fondations, les murs porteurs et les caves quel que soit leur profondeur la façade de l’immeuble, les toits destinés à l’usage commun, les escaliers, les passages et les corridors destinés à l’usage commun, les loges des gardiens et des concierges, les entrées, les sous-sols et les ascenseurs destinés à l’usage commun, les murs et cloisons séparant deux appartements ou locaux, les équipements communs, y compris les parties y afférentes qui traversent les parties privatives, les coffres, les têtes de cheminée et les bouches d’aération destinés à l’usage commun, les toitures et les balcons non affectés initialement à l’usage individuel, les cours et les jardins et les locaux destinés à l’usage commun.
Les parties communes englobent aussi accessoirement le droit de surélévation de l’immeuble, le droit d’édifier de nouvelles constructions dans les cours ou dans les jardins et dans leurs sous-sols et le droit d’excavation.

Droits et obligations des copropriétaires : Nul n’est censé ignorer la Loi

Tout copropriétaire a droit :
• de disposer librement et pleinement des parties divises et indivises de l’immeuble ;
• de disposer et user des parties indivises selon leur affectation, à condition de ne pas porter préjudice aux autres copropriétaires et à la destination de l’immeuble. Ce droit peut être exercé par l’occupant, locataire ou autre ;
• d’accéder aux archives, registres du syndicat, notamment ceux relatifs à la situation de la trésorerie;
• d’ester en justice en vue, notamment, soit :
– de préserver ses droits dans l’immeuble en copropriété ;
– de réparer le préjudice causé à l’immeuble ou aux parties communes par un des membres du syndicat ou par un tiers ;
– de faire réviser sa participation aux charges si celle-ci est supérieure à son dû.
Le copropriétaire, ses ayants droit ou l’occupant sont tenus de laisser accomplir, dans leurs parties divises, certains travaux décidés par l’assemblée générale de la copropriété ;
Dans ce cas, le copropriétaire a droit d’être informé par le syndic de la nature de ces travaux, huit jours avant leur démarrage, à moins qu’il ne s’agisse de travaux revêtant un caractère d’urgence visant à préserver la sécurité de l’immeuble en copropriété et celle de ses occupants ;
Le copropriétaire ayant subi un préjudice par suite d’exécution des travaux susvisés a droit d’être indemnisé par le syndicat des copropriétaires ;
Le copropriétaire ayant mis en location sa fraction divise est tenue de remettre au locataire une copie du règlement de copropriété. Le locataire s’engage à respecter le règlement dont il a pris connaissance et les décisions prises par le syndicat des copropriétaires.
D’autant plus que chacun des copropriétaires est tenu de participer aux charges relatives à la conservation, l’entretien et la gestion des parties communes, qui sont fixées en fonction de la quote-part de la partie divise de chaque copropriétaire par rapport à l’immeuble.
Il faut savoir qu’au cas où l’un des copropriétaires ne s’acquitte pas du paiement des charges et dépenses décidées par le syndicat dans un délai déterminé, le président du tribunal de 1ère instance prononce une ordonnance d’injonction de payer.
Dans un autre registre, le copropriétaire est tenu de respecter notamment, la destination des parties privatives fixées par le règlement de la copropriété et les clauses restrictives qui se trouvent dans le règlement de copropriété.

Organes de la copropriété : Constitution et attributions ?

Syndicat des copropriétaires
Le syndicat est l’organe dans lequel est représenté l’ensemble des copropriétaires d’un immeuble divisé par appartements, étages et locaux ayant pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes de la copropriété. Et afin de mener les missions qui lui sont confiées, le syndicat bénéficie de la personnalité morale et de l’autonomie financière.
Il est à préciser que le syndicat de copropriétaires est constitué par défaut dès lors qu’un immeuble comporte au moins deux copropriétaires. Pourtant, la naissance réelle du syndicat passe obligatoirement par la constatation de la constitution par l’assemblée générale constitutive et par la déclaration de la constitution à l’autorité locale.
Le syndicat de copropriétaires est chargé notamment, de prendre les décisions et mettre en place des mesures, devant assurer la sécurité, la maintenance, la conservation et la jouissance de l’immeuble ainsi que la sécurité et la quiétude de ses habitants, de gérer les parties communes en prenant les mesures appropriées en vue de préserver la sécurité des usagers, d’assurer leur bonne jouissance et préserver l’esthétique et l’agencement de l’immeuble et de désigner le représentant du syndicat auprès du conseil syndical, d’autoriser le syndic ou les tiers d’ester en justice, de mandater le syndic ou les tiers à prendre certaines mesures et d’approuver le budget du syndicat et fixer les charges et le plafond des dépenses ainsi qu’une réserve pour la prise en charge des grands travaux d’entretien.
Le syndicat est tenu responsable de tout préjudice dû à la négligence dans la gestion et l’entretien des parties communes et des réparations de l’immeuble et des travaux effectués pour sa maintenance.

Conseil syndical : Quel rôle et fonctionnement ?
Le conseil syndical est un organe créé en vue d’assurer la gestion des parties communes lorsqu’il s’agit d’un ensemble immobilier géré par plusieurs syndicats de copropriétaires tout en assumant les tâches qui lui sont confiées en vertu du règlement de copropriété ou des décisions prises par l’assemblée générale.
Ce conseil syndical est composé d’un ou de plusieurs représentants de chaque syndicat de copropriétaires qui sont élus lors de la tenue de l’assemblée générale.
Quant à son président, Le conseil syndical procède, lors de sa première réunion, à l’élection de celui-ci parmi ses membres pour une durée de deux ans. Les réunions du conseil sont tenues soit à la demande du Président ou à l’initiative de deux membres, toutes les fois qu’il est jugé nécessaire et, au moins, une fois tous les six mois.

Désignation du syndic : Pour une bonne gestion de l’immeuble
Le conseil syndical désigne son syndic à la majorité absolue et dans un délai maximum de huit jours suivant la date de prise des décisions par l’assemblée générale, le syndic ou le syndic du conseil syndical doit notifier à tous les copropriétaires les décisions accompagnées des procès-verbaux de réunions. Ainsi, la notification est effectuée soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par un huissier de justice.
Toute personne lésée peut avoir recours au président du tribunal de 1ère instance du lieu de l’immeuble pour contester les décisions de l’assemblée générale si elles sont contraires aux textes législatifs et réglementaires en vigueur. Il est statué sur le recours en référé ;
Le syndicat et le syndic peuvent, le cas échéant, demander au président du tribunal de 1ère instance d’ordonner l’exécution des décisions de l’assemblée générale en les faisant sortir de la formule exécutoire.

Assemblée générale (A.G) : Quelles organisation et attributions ?
Tous les copropriétaires ont le droit de participer à l’assemblée générale et doivent donc y être convoqués.
La présence de la moitié des voix des copropriétaires est nécessaire pour la tenue de l’assemblée générale.
Si ce quorum n’est pas obtenu, une deuxième réunion de l’assemblée générale se tient dans un délai de 30 jours et prendra les décisions à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.
L’assemblée générale tient sa première réunion à l’initiative de l’un ou plusieurs copropriétaires, lors de laquelle elle procède à l’établissement du règlement de copropriété s’il n’est pas élaboré, ou à son amendement, le cas échéant et à l’élection de l’organe de gestion de l’immeuble.
L’assemblée générale ordinaire se réunit au moins une fois par an et l’assemblée générale extraordinaire se réunit chaque fois qu’il est nécessaire et à laquelle sont convoqués tous les copropriétaires. Alors, le syndic convoque l’assemblée générale ordinaire ou extraordinaire et dresse un projet d’ordre du jour, laquelle est responsable de prendre des décisions dont l’exécution est confiée à un syndic ou, le cas échéant, au conseil syndical ;
Il est à préciser que les attributions de l’assemblée générale et les règles de son fonctionnement sont définies dans le règlement de copropriété.
En ce qui concerne les attributions, l’assemblée générale est chargée de prendre les décisions et de mettre en place des mesures devant assurer la sécurité, la maintenance, la conservation et la jouissance de l’immeuble ainsi que la sécurité et la quiétude de ses habitants et gérer les parties communes en prenant les mesures appropriées en vue de préserver la sécurité des usagers, d’assurer leur bonne jouissance et de préserver l’esthétique et l’agencement de l’immeuble de désigner et révoquer le syndic et son adjoint, de désigner le représentant du syndicat auprès du conseil syndical, d’autoriser le syndic ou les tiers d’ester en justice, de mandater le syndic ou les tiers à prendre certaines mesures, d’approuver le budget du syndicat, et fixer les charges et le plafond des dépenses ainsi qu’une réserve pour la prise en charge des grands travaux d’entretien.
A la majorité des trois quarts des voix des copropriétaires, l’assemblée générale statue sur les questions suivantes :
– Elaboration du règlement de copropriété, s’il n’est pas établi, ou son amendement, le cas échéant, notamment pour les parties communes, les conditions de leur usage et jouissance ;
– réalisation des travaux d’améliorations de l’immeuble (appareils d’équipement, accessibilités…) ;
– désignation, révocation, et définition des conditions de travail du concierge ainsi que la mise à sa disposition d’une loge ;
– révision de la répartition des charges communes en raison du changement de la destination d’une ou plusieurs parties privatives ;
– octroi à certains copropriétaires de l’autorisation de réaliser, à leur frais, des travaux relatifs aux parties communes et à la façade de l’immeuble, sans porter préjudice à sa destination initiale ;
– réalisation des grands travaux d’entretien ;
– installation d’antennes et paraboles communes et toutes installations ou équipements similaires ;
– mise en place de mesures devant assurer la sécurité des habitants et de leurs biens par la souscription d’une assurance collective afin de se prémunir de tout risque.

Syndic : un représentant légal du syndicat
Le syndic est une personne mandatée par la collectivité des copropriétaires dont il est le représentant légal. Il n’est pas un employé de la copropriété, mais Il la représente de manière indépendante et a droit à ce titre à une rémunération.
Le syndic est tenu de rendre des comptes sur sa gestion.
Le syndic est chargé notamment :
• d’exécuter les prescriptions du règlement de copropriété ;
• de concrétiser les décisions de l’assemblée générale, à moins qu’elles ne soient confiées au conseil syndical, aux propriétaires ou aux tiers ;
• de veiller à l’entretien des parties communes et au gardiennage des principales entrées de l’immeuble et des équipements communs ;
• d’effectuer les réparations urgentes, même d’office;
• de préparer le projet du budget du syndicat en vue de son examen et de son approbation par l’assemblée générale ;
• de collecter les cotisations des copropriétaires contre récépissé ;
• d’établir de manière régulière le budget du syndicat et la tenue d’une comptabilité faisant apparaître la situation de trésorerie du syndicat et de chaque copropriétaire ;
• de communiquer la situation de la trésorerie du syndicat aux copropriétaires, au moins tous les trois mois ;
• de tenir les archives et les registres relatifs à l’immeuble et au syndicat et faciliter à tous les copropriétaires l’accès à ces documents et notamment avant la tenue de l’assemblée générale dont l’ordre du jour porte sur l’examen de la comptabilité du syndicat ;
• d’entreprendre les démarches administratives qui lui sont reconnues et celles qui lui sont déléguées ;
• de représenter le syndicat en justice sur ordre spécial de l’assemblée générale.

syndic adjoint : Mêmes attributions du syndic
Le syndic adjoint a notamment pour mission d’exercer, selon le cas et provisoirement, les mêmes attributions que le syndic, en cas de décès du syndic, de sa révocation, de sa démission, de son refus de remplir son rôle, de sa volonté de cesser ses fonctions ou de son absence.

Syndic : Fin d’une mission
Les fonctions du syndic prennent fin par le non renouvellement de son mandat par l’assemblée générale des copropriétaires, sa révocation, sa démission, son décès ou par son incapacité.
A l’expiration de sa mission, le syndic ou son adjoint est tenu, dans un délai maximum de 15 jours à partir de la nomination du nouveau syndic, de remettre à celui-ci tous les documents, archives, registres du syndicat, et de l’immeuble, la situation de trésorerie et tous les biens du syndicat y compris les liquidités.
Passé le délai de 15 jours et sans que la passation des consignes ne soit effectuée, le nouveau syndic demande au président du tribunal de 1ère instance statuant en référé, d’ordonner à l’ancien syndic de s’y plier sous astreinte.

Règlement de copropriété: Une charte de gestion de l’immeuble

Cas où l’immeuble est immatriculé
Le règlement de copropriété est la charte de la copropriété qui lie tous les copropriétaires entre eux. Il constitue les statuts du syndicat des copropriétaires qui fixe leurs droits et obligations, définit les parties privatives et les parties communes, organise le fonctionnement interne de la copropriété et détermine la destination de chacun des lots.
Tout immeuble en copropriété est régi par un règlement de copropriété.

Cas où l’immeuble est non immatriculé
Le règlement de copropriété, avec les modifications éventuelles, est déposé au secrétariat greffe du tribunal de première instance de la circonscription dont relève l’immeuble.

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