Le secteur de l’immobilier est-il en crise?

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La croissance urbaine au Maroc a fait peser une pression constante sur les villes qui doivent préparer à accueillir un accroissement important de la population dans les décennies à venir. Le marché de l’immobilier regroupant le logement économique et social, le moyen standing, le haut standing et le luxe, présente-il une offre et une demande proportionnelles à la croissance urbaine ?

Le marché de l’immobilier : Quelle demande ?

La dynamique sociale reflète à la fois une population jeune qui connaît une amélioration progressive de ses conditions d’habitat / cadre de vie et un pouvoir d’achat en hausse. Toutefois, cette dynamique gagnerait à être évaluée de manière plus précise sur la base des fourchettes de revenus des ménages et de leur trajectoire résidentielle, afin de permettre une corrélation entre la demande et l’offre sur le marché.

Une résorption du déficit en logements et en équipements cumulés, incluant bidonvilles sommaires, habitats vétustes, habitats insalubre…représentant l’action prioritaire du gouvernement et caractérisée par une résorption plus rapide de la part du déficit en équipements par rapport à celle du déficit en logements, beaucoup plus difficile à contrôler.

Un besoin en rénovation du parc vieillissant occupé et des quartiers non évalué en raison de l’absence d’information concernant l’état du parc (hors âge des unités). Le promoteur immobilier doit suivre le chemin qui mène à la demande en immobilier en présentant son offre avec une meilleure qualité et à un bon prix. D’autant plus que la population marocaine se concentre selon des zones précises en exprimant des besoins spécifiques. Alors, où peut-on trouver une forte demande en logements ?

Concentration de la population marocaine

Il ressort des résultats du recensement général de la population et de l’habitat de 2014 que l’effectif de la population légale du royaume a atteint, au 1er septembre 2014, le nombre de 33.848.242 dont 33.762.036 marocains et 86.206 étrangers. Le nombre de ménages est de 7.313.806.

En comparaison avec le Recensement de 2004, l’effectif de la population du Royaume a enregistré un accroissement absolu de 3.956.534 personnes, soit un taux d’accroissement global de 13,2% et un taux d’accroissement annuel moyen de 1,25% durant la période intercensitaire 2004-2014 contre 1,38% pour la période intercensitaire 1994-2004.

La consommation des ménages aurait maintenu une tendance favorable en 2015. Elle aurait bénéficié de la conjugaison de plusieurs facteurs, notamment la réalisation d’une campagne agricole exceptionnelle, la progression favorable de l’encours des crédits à la consommation (+11,8% en glissement annuel à fin mai 2015), la reprise des transferts MRE (+5% à fin juin 2015 après +0,5% au premier semestre 2014) et la création de 58.000 emplois rémunérés au premier trimestre 2015 ainsi que la relative maîtrise des prix à la consommation (+1,6% pour l’IPC à fin mai 2015).

  • Répartition selon le milieu de résidence

Selon le milieu de résidence, 20.432.439 personnes résident en milieu urbain et 13.415.803 en milieu rural, ce qui représente un taux d’urbanisation de 60.3% en 2014 contre 55,1% en 2004.

Le nombre de citadins est passé de 16.463.634 en 2004 à 20.432.439 en 2014, ce qui représente un taux d’accroissement démographique annuel moyen de 2,2% au cours de la période intercensitaire 2004-2014 contre 2,1% au cours de la période intercensitaire 1994-2004.

L’accroissement de la population urbaine s’explique, d’une part, par l’accroissement démographique naturel et, d’autre part, par l’exode rural, la création de nouveaux centres urbains et l’extension des périmètres urbains des villes.

Cet accroissement de la population urbaine a eu des effets sur la population rurale dont l’effectif a connu une légère diminution par rapport au recensement de 2004 passant de 13.428.074 à 13.415.803 personnes en 2014, ce qui représente un taux d’accroissement annuel moyen de – 0,01%.

  • Répartition régionale

Selon le nouveau découpage régional en 12 régions, 70,2% de la population marocaine se concentre au niveau de cinq régions dont la population dépasse les trois millions d’habitants chacune. La région du Grand Casablanca-Settat est classée en tête avec une population de 6.861.739, soit une part de 20,3% de la population totale du pays, suivie par les régions de Rabat-Salé-Kénitra avec une population de 4.580.866 (13,5%), de Marrakech-Safi avec 4.520.569 personnes (13,4%), de Fès-Meknès avec une population de 4.236.892 (12,5%) et enfin de Tanger-Tétouan-Al Hoceima avec une population de 3.556.729 (10,5%). Le reste de la population du Maroc se répartit entre les autres régions avec des parts allant de 7,9% pour la région de Souss-Massa à 0,4% pour la région de Dakhla-Oued Eddahab.

  • Répartition selon les villes

La répartition de la population selon les villes montre que sept grandes villes abritent environ le quart de la population du Royaume (24,9%), ce qui représente une part de 41,3% de la population urbaine. Ces villes sont Casablanca avec une population de 3.359.818, Fès avec une population de 1.112.072, Tanger avec 947.952, Marrakech avec 928.850, Salé avec 890.403, Meknès avec 632.079 et enfin la ville de Rabat avec une population de 577.827.

Les taux d’accroissement de la population de ces villes au cours de la période intercensitaire 2004-2014 varient de – 0,79% pour la ville de Rabat à 3,26% pour la ville de Tanger.

Il est à préciser que la dynamique urbaine au niveau national est caractérisée par 3 composantes majeures étant à l’origine de l’évolution de l’effectif de la population des milieux urbains : La croissance naturelle de la population, les mouvements migratoires des zones rurales vers les zones urbaines (exode), l’extension des périmètres urbains par le changement de définition des limites des localités urbaines ou le reclassement de localités rurales en localités urbaines.

Afin de construire des politiques publiques adéquates en matière d’habitat, il est nécessaire de disposer d’une bonne connaissance de la demande, une connaissance qui prend en considération la trajectoire résidentielle des ménages.

La connaissance de la trajectoire résidentielle des ménages représente un élément important permettant de caractériser au mieux la demande de manière dynamique. Elle est le résultat de l’évolution dans le temps des caractéristiques des ménages, notamment le nombre, la taille, le revenu, l’emploi et la mobilité.

L’évolution dans le temps de ces composantes a un impact important sur le comportement des ménages en termes de consommation du produit de logement.

La mobilité résidentielle se révèle donc importante, en particulier au niveau des régions, dans la mesure où la dynamique économique constitue un élément important dans le dimensionnement du besoin en logement. Lors d’une phase de développement économique fort dans une région, celle-ci devient plus attractive en matière d’emploi, ce qui pousse certains ménages à s’y installer. Cette dynamique en matière d’emploi a un impact direct sur la trajectoire résidentielle des ménages et par conséquent sur le besoin en logement. Il convient donc de prendre en compte cette dynamique dans la planification de l’offre.

Le marché de l’immobilier : Quelle offre ?

Malgré une croissance des logements urbains autorisés, la performance opérationnelle reste difficilement évaluée à cause du non respect systématique de la procédure d’autorisation, du poids de l’informel, de la non-conformité des nomenclatures entre immobilier, bâtiment, construction, promotion, services, de l’insuffisance de normes, réglementation et leur mise en application pour le secteur de la construction.

Le secteur de l’immobilier a besoin aussi d’une forte dynamique financière. Pourtant, la marge de croissance du financement bancaire dans le secteur reste importante. D’autant plus que plusieurs nouveaux modes de financement ont fait leur entrée sur le marché marocain mais nécessitent encore un effort de développement et reste insuffisamment exploités, notamment titrisation, produits islamiques, épargne logement, fonds d’investissement et introduction en bourse.

Le ménage marocain se retrouve devant une offre qui se compose généralement d’un parc de logements constitué essentiellement de maisons marocaines avec une croissance toutefois significative du type ‘’ appartement’’. Les villas et les habitats sommaires gagnent aussi leur part du marché de l’immobilier.

L’auto-construction occupe une place importante dans la production de logements par rapport à la production structurée de logements réalisés par des opérateurs privés ou publics. Ce type de logement est facilement accessible grâce à la mise en vente de lots de terrain. Ainsi, les opérateurs publics aménagent en moyenne plus de lots que les opérateurs privés. L’intervention du secteur public vise la dynamisation et la régulation du marché.

Une disparité inter-région est observée en termes de production de lots, logements et d’auto-construction. Ainsi, trois types de régions se distinguent par le mode opératoire de construction.

Les régions dans lesquelles l’auto-construction dépasse le nombre de logements produits par des opérateurs publics et privés sont : Chaouia Ouardigha, Doukkala Abda, Fès Boulemane, Gharb Chrarda Bni Hssen, Guelmim Es Smara, Laayoune Boujdour SL, Meknès Tafilalèt, Oriental, Oued Eddahab Lagouira, Rabat Salé Zemmour Zaërs, Tadla Azilal, Taza Al Hoceima Taounate.

Les régions dans lesquelles le nombre de logements produits par des opérateurs publics et privés est supérieur à l’auto-construction sont Grand Casablanca, Marrakech Tensift, Souss Massa Drâa et Tanger Tétouan.

Les régions au sein desquels les opérateurs privés sont les principaux aménageurs des lots sont Guelmim Es Smara, Tadla Azilal, Tanger Tétouan et Taza Al Hoceima Taounate.

Le statut de propriétaires est prédominant, malgré un coût élevé d’accès à la propriété, parce que culturellement les ménages s’orientent plus vers la propriété que vers la location, même en milieu informel pour les couches défavorisées, notamment bidonville et habitat non réglementaire et politiquement parce que le gouvernement mène une stratégie d’habitat depuis 1980 favorisant l’accès à la propriété à travers la vente de logements/ lots.

Le logement locatif : Une offre immobilière alternative

Le secteur locatif tend à la baisse depuis les années 80. Au niveau de l’offre, on distingue 3 segments principaux du logement locatif notamment la location au sein d’immeubles modernes, la location dans les bidonvilles et médinas, la location domestique.

L’offre de logement locatif reste essentiellement dominée par le « locatif populaire ».

Il existe une demande assez forte en logements locatifs concentrée sur les régions du Grand Casablanca, Rabat-Salé-Zemmour-Zaêr et Tanger Tétouan. Cette demande est alimentée essentiellement par des ménages de profil jeune ayant un âge d’environ 41 ans, composés de 4 personnes et à revenu modeste ne dépassant guère les 3000 dirhams/ mois.

Le développement du secteur locatif est bloqué essentiellement par une législation à l’avantage du locataire. En l’absence de garanties pour le bailleur, les propriétaires de logements refusent de louer. L’inadéquation du cadre juridique est également à l’origine de situations conflictuelles.

Pourtant le secteur du locatif pourrait être une locomotive de l’investissement et sa dynamisation vise à conforter la politique gouvernementale en matière de logement  social, sur des segments géographiques ou sociaux où l’accès à la propriété n’est pas optimal. Elle ne vise donc pas à substituer mais à compléter la politique déjà en vigueur en faveur de l’accès à la propriété pour les ménages à revenu modeste.

C’est dans ce sens que le gouvernement a mis en place depuis 2012, un dispositif d’encouragement pour les bailleurs de logements sociaux ainsi qu’une réglementation visant l’amélioration des relations entre locataires et bailleurs.

Pour permettre à ce segment de jouer pleinement son rôle d’alternative à la propriété, le Ministère chargé de l’Habitat avait conçu un projet de stratégie de dynamisation du secteur locatif appelé le « Plan Ijar ».

Le marché immobilier : Quel investissement ? Et quel accompagnement financier ?

Le contexte de crise financière se fait ressentir d’une manière modérée au Maroc. La politique du Maroc s’adapte, se réadapte et renforce sa réglementation et sa transparence afin d’implémenter un environnement sécurisé pour les investisseurs. Exonération des plus-values immobilières, allégement de l’impôt sur le revenu locatif, les pouvoirs publics ne ménagent aucun effort pour attirer les capitaux étrangers.

85 % de l’investissement immobilier sont d’origine privée. Les 15 % venant du secteur public jouent un rôle déterminant dans la dynamisation et la régulation du marché de l’immobilier. Le secteur public préfère ne pas jouer le dur concurrent du secteur privé.

Il est à préciser que le secteur de l’habitat et de la promotion immobilière contribue fortement aux recettes fiscales. Les recettes fiscales sont constituées d’une grosse part provenant de la fiscalité d’Etat, d’une part de la fiscalité des collectivités locales et d’une autre de la parafiscalité.

Les pouvoirs publics ont compris tout l’intérêt qu’elles pouvaient tirer de l’investissement étranger. De nombreuses mesures ont été mises en place afin d’améliorer le climat des affaires, en permettant de renforcer la concurrence et la transparence.

Dans un autre contexte, l’État veut faciliter l’investissement dans le segment des lotissements. C’est dans ce sens qu’un projet de loi 29-15, relatif aux lotissements, groupes d’habitations et morcellements, a été examiné par un Conseil de gouvernement, tenu le 16 juillet 2015 à Rabat. Le projet de texte prévoit des facilités et des dérogations, qui ne figurent pas dans l’actuelle législation (loi 25-90, de 1992). Sauf que les facilités prévues dans le projet de loi soumis à adoption concernent uniquement deux types de projets : les projets de relogement des victimes des catastrophes naturelles ou de lutte contre l’habitat insalubre, c’est-à-dire des projets à caractère «urgent», explique-t-on dans la note de présentation du projet de loi 29-15. Le projet de réforme verrouille davantage cette facilité réglementaire en la réservant aux projets publics ou basés sur un accord avec une autorité publique, et concernent les lotisseurs qui prévoient de réaliser des «travaux d’équipement par tranches».

L’enjeu pour les promoteurs de ces projets d’habitation est de mobiliser les financements nécessaires pour les lotissements, sur la base des autorisations de lotir, octroyées avant la fin définitive des travaux d’équipements. Autrement dit, des autorisations exceptionnelles, qui concerneront en particulier la lutte contre l’habitat insalubre, le relogement des habitants des bidonvilles et des victimes des catastrophes naturelles.

Bancarisation du secteur de l’immobilier

Malgré le ralentissement ressenti entre 2014 et 2015, l’encours de crédits à l’immobilier a enregistré un accroissement de 10% entre les deux années 2012 et 2015; ainsi, le montant du crédit à l’immobilier (en 2015) a représenté 241,19 MMDH avec un taux de contribution de 27%.

A fin mai 2016, l’Encours des Crédits à l’Immobilier a franchis le seuil de 243,474 MMDH, ce qui représente 27% du total des crédits à l’Economie.

D’autant plus que les taux débiteurs appliqués par les banques aux crédits à l’immobilier (hors taxes) ont connu une baisse significative de 0,34 point durant les cinq dernières années.

Entre 2012 et 2015, 55.595 ménages ont bénéficié de la garantie du FOGARIM pour un montant de 9,1 MMDH de prêts accordés.

Durant la même période, 19.434 ménages ont bénéficié de la garantie FOGALOGE pour un montant de 5,38 MMDH.

En mai 2016, 1.177 prêts ont été accordés dans le cadre du Fogarim et 480 prêts dans le cadre du Fogaloge.

Une performance remarquable a été affichée par les crédits immobiliers au troisième mois de l’année de 2017. A fin mars 2017, l’encours de ces prêts a atteint les 251,57 milliards de dirhams, en progression de 4,2% par rapport à la même période de l’année passée. En une année, ces crédits se seraient consolidés de 10,17 milliards de dirhams. La hausse des crédits immobiliers a été tirée par la progression des prêts à la promotion immobilière. Ces derniers ont affiché une hausse de 2,4%, soit la première depuis janvier 2014. Les prêts accordés dans ce sens s’élèvent à plus de 57 milliards. Leur concours s’est établi à fin mars 2017 à 191,18 milliards de dirhams, en appréciation de 4,7%, soit 8,66 milliards de dirhams de crédits supplémentaires en une année.

Par branche d’activité, l’analyse des indicateurs trimestrielle établie par Bank Al-Maghrib relève un encours de 80,22 milliards de dirhams pour le bâtiment et travaux publics. De ce total, les crédits à l’immobilier se sont chiffrés à 48,36 milliards de dirhams. Ils s’inscrivent en revanche en baisse de 16% par rapport au premier trimestre de l’année 2016.

Le marché de l’immobilier est prospère dans les grandes villes jouissant d’un potentiel naturel et/ou économique et aussi d’une dynamique sociale. Les promoteurs immobiliers sont alors en face d’un marché immobilier très concurrentiel, puisque la majorité écrasante des investisseurs préfèrent l’aventure sécurisée dans ce domaine au lieu d’un autre secteur, notamment l’industrie, l’agriculture ou d’autres.

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