Ce n’était qu’au début du 20ème siècle que le Droit de l’urbanisme au Maroc avait vu le jour, après l’installation du protectorat dans le pays en 1912. Ce Droit a évolué sous la pression d’une explosion démographique et d’une croissance urbaine.
Quant au processus d’urbanisation, il a été entamé depuis les années 30 et avait déclenché une dynamique démographique et urbaine caractérisée par une forte restructuration spatiale. C’est toujours le flux migratoire qui fait la différence jusqu’aujourd’hui.
Alors, le taux d’urbanisation ne cesse pas d’accroître eu égard à la forte croissance démographique. Il est passé de 55,1% en 2004 à 60,3% en 2014. Ce qui nécessite des efforts considérables sur le plan de la gestion des villes et de la planification urbaine.
Cependant, l’évolution de la société humaine, le développement démographique, l’élargissement des zones de groupements d’habitants dans les centres, les villes et les villages nécessitent d’autres textes juridiques encadrant et régissant le secteur de l’urbanisme en côtoyant les besoins évolués quotidiennement des habitants dans le but d’éviter l’anarchie dans les constructions et la mauvaise exploitation du sol qui se convertissent généralement en infractions
Les marocains qui vivent en milieu urbain ont dépassé la barre de 20 millions (20,4 millions) contre 13,4 millions en milieu rural. Les citadins ne constituaient que seulement 16,4 millions durant les dix dernières années. L’accroissement naturel, l’exode rural et la création de nouveaux centres urbains sont à l’origine de l’expansion des zones urbaines, des problèmes liés à l’urbanisme et des actes urbanistiques non réglementaires ainsi que des infractions.
Ainsi, la politique publique de l’urbanisme doit impérativement trouver un équilibre entre le droit de construire, le développement du secteur de la construction et le droit au recours contentieux.

Le Droit de l’urbanisme marocain : Quels outils de planification et d’autorisation ?

La politique de l’urbanisme a connu, en effet, une nette évolution en matière juridique surtout au niveau des textes de lois tels le Dahir du 16 avril 1914, le Dahir du 12 novembre 1917 relatif aux associations syndicales de propriétaires urbains, la Loi du 27 janvier 1931 autorisant l’établissement de Plans d’aménagement pour les centres et les banlieues des villes, le Dahir du 14 juin 1933 relatif aux lotissements, le Dahir du 30 juillet 1952 relatif à l’urbanisme, le Dahir du 30 septembre 1953 relatif aux lotissements et morcellements, le Dahir du 25 juin 1960 et les Dahirs du 17 juin 1992 ( loi 12/90 et loi 25/90) et le Décret n° 2-13-424 du 13 rejeb 1434 (24 mai 2013) approuvant le règlement général de construction fixant la forme et les conditions de délivrance des autorisations et des pièces exigibles en application de la législation relative à l’urbanisme et aux lotissements, groupes d’habitations et morcellements ainsi que des textes pris pour leur application, publié dans le Bulletin officiel n° 6174 du 23 ramadan 1434 (1er-8-2013).
Et presque à la même date d’approbation du Règlement général de construction (RGC), un projet de loi portant N°66-12 relatif à l’activation et au renforcement des mécanismes de contrôle et de répression des infractions d’urbanisme et de construction a été examiné et adopté le 23 mai 2013.
Et ce n’est que le 19 Septembre 2016 que le bulletin officiel n° 6501 a publié le dahir n°1-16-124 du 25 août 2016 portant promulgation de la loi n°66-12 relative au contrôle et à la répression des infractions en matière d’urbanisme et de construction.
Néanmoins, le processus de l’urbanisation devient de plus en plus complexe, d’où l’inadéquation et l’inadaptation du Droit de l’urbanisme à la réalité spatiale marocaine.
Alors, qu’en est-il des documents d’urbanismes qui régissent l’acte de bâtir et qui constituent le cadre juridique et technique instaurant une relation réglementaire entre l’Administration de l’Etat chargée de l’Urbanisme et de la construction et le secteur privé ?
Qu’en est-il de l’application du Droit de l’Urbanisme au Maroc et de la loi 66-12 ? Quelle juridiction administrative encourageant le droit au recours contentieux ? Sachant que le juge administratif, selon la loi 66-12, n’est pas le seul juge de l’urbanisme. Il dispose, en la matière, d’une compétence partagée. S’il est compétent pour se prononcer sur la légalité des actes réglementaires et des autorisations individuelles intervenus dans ce domaine, ainsi que sur les actions indemnitaires liées (contentieux administratif de l’urbanisme), il revient au juge pénal de réprimer les infractions aux règles d’urbanisme prévues par le code pénal (contentieux pénal de l’urbanisme) et au juge civil de connaître, en particulier, des actions en démolition (contentieux civil de l’urbanisme).
D’autant plus que les différents intervenants dans l’acte de bâtir sont concernés par le Droit de l’urbanisme et par le droit au recours contentieux, notamment les architectes, les ingénieurs spécialisés, les géomètres-topographes, les entreprises de construction, les promoteurs immobiliers, les tribunaux administratifs pour le contentieux de l’urbanisme, l’Administrations de l’Etat chargé de l’urbanisme et le maitre d’ouvrage.
Alors, nul n’est censé ignorer la loi ! Mais, quelles sont les voies de recours contentieux mises en œuvre pour se protéger contre des abus et d’excès de pouvoir administratif ? Les professionnels concernés par la planification et de la construction ont-il la possibilité de contribuer et de participer à l’élaboration des textes juridiques liés à l’urbanisme ? Autant de questions que la réalité sur le terrain a besoin de réponses claires, nettes et objectives afin d’assurer au requérant la possibilité de demander annulation d’un acte administratif abusif et d’offrir à l’administration le cadre juridique approprié pour s’acquitter de sa mission réglementaire.

Le contentieux administratif de l’urbanisme: Quel droit au recours ?

Le pétitionnaire ou le requérant doit avoir la possibilité de saisir un juge administratif chargé du contentieux lié à l’urbanisme pour se protéger contre l’excès de pouvoir de l’Administration de l’Etat qui a mis en œuvre les outils de planification et d’autorisation devant être normalement et impérativement placés sous le contrôle du juge administratif. Le rôle de ces outils juridiques est de définir et d’encadrer les possibilités d’occupation et d’affectation du sol, en termes de prévisions et de règlements. Jusqu’à présent l’Administration de l’Etat s’est référée à la loi N°12-90 relative à l’urbanisme et la loi N°25-90 relative aux lotissements, groupes d’habitations et morcellements, pour introduire des amendements dans une nouvelle loi qui est la loi 66-12 publiée au bulletin officiel le 25 Août 2016 et rejetée par les professionnels (cf. communiqué des organisations professionnels du bâtiment et de l’immobilier).
Selon les pouvoirs publics, la loi 66-12 « vise à instaurer un traitement préventif, immédiat, efficient et intégré du phénomène de construction illégale, à raffermir les garanties de protection de l’espace urbain et à dépasser les dysfonctionnements entachant le système de contrôle et de répression en vigueur. »
Mais, il est à rappeler que le législateur a établi dans un autre contexte le projet de Règlement Général de la construction (RGC) fixant la forme et les conditions de délivrance des autorisations et des pièces exigibles en application de la législation relative à l’urbanisme et aux lotissements, groupes d’habitations et morcellements ainsi que des textes pris pour leur application.
Alors, le Droit de l’urbanisme marocain est appelé aujourd’hui à expliquer la formule suivante : RGC = (loi 12-90 + loi 25-90)- loi 66-12
Entre la politique publique de l’Etat et la juridiction administrative de l’urbanisme, le droit de l’urbanisme marocain perd l’équilibre recherché entre le droit de construire et le droit au recours contentieux.

La loi 66-12 : La lecture des pouvoirs publics

Le Dahir n° 1-16-124 du 21 kaada 1437 (25 août 2016) portant promulgation de la loi n° 66-12 relative au contrôle et à la répression des infractions en matière d’urbanisme et de construction, a été publié au Bulletin Officiel version arabe n° 6501, 17 hijja 1437 (19 sept. 2016). Une loi qui s’enclenche comme une machine infernale pouvant engloutir tous les différents intervenants à l’acte de bâtir.
Cette loi a pour but, selon le gouvernement marocain, « la consolidation de la gouvernance dans ce domaine à travers la compilation des mesures de répression éparpillées dans les textes juridiques y afférents, l’unification et la simplification des procédures de contrôle et de répression, l’élargissement des attributions des contrôleurs tout en les dotant des moyens juridiques et matériels pour s’acquitter des missions de veille, de détection et d’anticipation des infractions par voie de procédures administratives ou juridiques en leur accordant la latitude d’enclencher une information judiciaire.»
Il s’agit aussi dans cette loi de délimiter les compétences des pouvoirs publics représentés par les élus et les autorités locales d’un côté et des professionnels de l’autre côté, de définir une réglementation relative à l’ouverture et la fermeture des chantiers. Cette loi confère aux contrôleurs de l’urbanisme relevant du wali, du gouverneur ou de l’Administration la qualité d’officier de la police judiciaire. D’autres amendements ont été introduits dans cette loi notamment « l’unification des procédures de contrôle et de répression administrative et d’enclenchement de poursuites judiciaires tant pour le parcellement, le morcellement, l’urbanisme ou la construction, en plus de prévoir la conformité des PV d’infraction avec le Code de la procédure pénale pour éviter les vices de forme qui pourraient entacher les modalités de rédaction des PV, et leur envoi dans un délai de trois jours au Ministère public afin d’accélérer l’enclenchement des poursuites judiciaires. »
Les officiers de la police judiciaire et des contrôleurs d’urbanisme ont acquiert « la compétence de mise en demeure, de suspension immédiate des travaux, de saisie et de mise sous scellé des matériaux et équipements de construction objets de l’infraction. »
D’autres dispositions ont été introduites pour «le renforcement du suivi des chantiers autorisés et la réglementation de leur ouverture et fermeture, l’élargissement du champ d’incrimination pour comprendre l’ensemble des intervenants et des professionnels lorsqu’ils donnent des ordres ou des directives qui en résultent une infraction, ainsi que les vendeurs des matériaux pour une construction non autorisée et la réglementation de la démolition des constructions illégales». Cette loi prévoit aussi « la mise en place d’une commission administrative chargée de la démolition et l’établissement de sa procédure, ainsi que le renforcement du caractère dissuasif des peines en prévoyant des peines privatives de liberté dans certains cas et l’adoption de la démolition comme sanction dissuasive ainsi que l’élévation des montants des amendes en vigueur. »

La loi 66-12 : La lecture des professionnels de la construction du secteur privé

Suite à la publication de la loi 66-12 dans le bulletin officiel version arabe n° 6501, 17 hijja 1437 (19 sept. 2016), la réaction des professionnels du secteur de la construction n’a pas tardé, pour exprimer leur colère et leur désaccord par rapport à ce texte juridique qui vise la répression des infractions, en publiant plusieurs communiqués de presse traduisant leur indignation. Ces communiqués ont été signés par la plupart des intervenants dans l’acte de bâtir notamment, la Fédération Nationale des Promoteurs Immobiliers, la Fédération Marocaine du Conseil et de l’Ingénierie, la Fédération Nationale du Bâtiment et Travaux Publics, l’Ordre National des Architectes, l’Ordre National des Ingénieurs Géomètres Topographes et la Fédération des Matériaux de Construction. Parmi les requêtes, les professionnels considèrent que « l’absence manifeste de concertation dans la rédaction de ce texte de loi ainsi que le manque de clarté de certaines de ses dispositions rendent son applicabilité difficile voire impossible. » Ils ajoutent que « le contenu de ce texte de loi tel qu’il a été adopté, est en déphasage avec la réalité du terrain en plus d’être en contradiction avec plusieurs textes de loi en vigueur. »
Les professionnels de la construction du secteur privé cherchent à se protéger contre l’excès et l’abus de pouvoir de l’administration de l’Etat. Il s’agit d’un droit constitutionnel acquis par les professionnels. D’autant plus que les groupements professionnels n’ont aucune raison d’être s’ils ne peuvent pas protéger les intérêts de leurs professions respectives. Alors, ils considèrent que « l’absence des décrets d’application auxquels renvoient certains articles en relation directe avec les fondamentaux de la loi, laisse la voie ouverte à toutes les interprétations possibles, y compris les plus abusives. »
Pour afficher leur bonne intention et ne pas se montrer ni dogmatiques ni hermétiques, les professionnels du bâtiment et de l’immobilier considèrent qu’« un amendement de certains articles de la loi s’impose en concertation avec les organisations professionnelles du bâtiment et de l’immobilier. » Ainsi, « l’ensemble des organisations professionnelles du Bâtiment et de l’immobilier demeurent favorables à des consultations responsables et concertées avec les départements concernés, notamment pour la rédaction des décrets d’application de la Loi.»
La loi 66-12 ne peut en aucun cas passer inaperçu, eu égard à son énoncé qui révèle que tous les intervenants dans le secteur de la construction, soumis aux dispositions de permis de bâtir ou permis de lotir avec un élargissement du champ de répression qui tend vers d’autres intervenants notamment les vendeurs des matériaux de construction, sont passibles, en cas d’infractions, d’amendes et d’emprisonnement ou de l’une de ces peines.
Le but de cette loi, il faut le dire, est de réprimer le plus efficacement possible, les infractions commises dans le processus de la construction, depuis l’ouverture du chantier jusqu’à sa fermeture. Mais, la répression des infractions sous-tend l’incrimination des intervenants dans l’acte de bâtir, notamment les architectes, les ingénieurs spécialisés et les géomètres-topographes.

La loi 66-12 : Quelle réaction des architectes?

Les architectes se sont mobilisés en masse et en bloc pour contrecarrer les effets pervers de la loi 66-12.
Ils veulent adopter une attitude positive qui ne comprend pas uniquement le refus total et catégorique, en proposant des amendements et des modifications de certains articles de cette loi tout en rejetant d’autres.
Ce groupement professionnel a en effet proposé des amendements touchant le volet relatif à l’organisation du chantier. Les architectes proposent que tous les intervenants dans la réalisation du projet doivent être mentionnés dans le panneau du chantier, tels le nom du propriétaire, l’architecte, le BET, le laboratoire agréé et le bureau de contrôle. Ils ajoutent que « tous les documents autorisés doivent être maintenus au chantier pendant toute la période de réalisation du chantier. »
Les architectes insistent sur la traçabilité qui doit être respectée durant le déroulement et l’achèvement des travaux à travers la présence en permanence du cahier de chantier dans le lieu des travaux, placé sous la responsabilité de l’entreprise de construction, la délivrance des attestations relatives à la fermeture de chantier, PV de réception provisoire des travaux…
Pour les mesures coercitives, les architectes préfèrent que l’infraction soit relevée par un architecte de l’Administration de l’Etat et refusent « qu’un contrôleur de l’urbanisme relevant du Wali, du gouverneur ou de l’administration » fasse le constat en qualité d’officier de police judiciaire.
Les architectes proposent l’annulation de l’article 78 où l’architecte ainsi que d’autres intervenants sont incriminés du fait de ne pas dénoncer ou alerter l’administration chargée du contrôle de l’urbanisme de l’existence de l’infraction.
L’architecte ne peut être considéré en tant que contrevenant d’urbanisme « qu’en cas où il donne un ordre écrit recensé sur le cahier de chantier » faisant l’objet de l’infraction.
Au-delà, ils considèrent que l’Ordre national des architectes est la seule instance compétente à « punir » les architectes ayant concouru à l’infraction d’urbanisme.
Ces recommandations ont-ils fait l’unanimité au sein des architectes ? Les pourparlers entre les architectes et le Ministère de l’Urbanisme et de l’aménagement du territoire vont apaiser la colère des professionnels de la maîtrise d’œuvre?
Autant de questions qui méritent une seule réponse complète et exhaustive : Entre les bonnes intentions et les actes, il existe l’effet du fait. Est-il positif ou négatif ?

Y a-t-il d’autres groupements professionnels à citer dans cette loi ?

Tout projet, depuis son étude en passant par la préparation du dossier de permis de construire, l’ouverture du chantier, le déroulement des travaux et la fermeture du chantier après réalisation du projet, nécessite alors de différents intervenants à l’acte de bâtir notamment le Maître de l’ouvrage, le Maître (ou maîtrise) d’œuvre, le Bureau d’étude technique (BET), le Bureau de contrôle et l’Entrepreneur.
Cependant, il y a lieu de constater que certains participants à l’acte de construire ne sont pas cités dans la législation du processus de construction, notamment l’urbaniste, le paysagiste, l’architecte d’intérieur et l’économiste-métreur ou le métreur-vérificateur.
Et parmi les professions qui sont aujourd’hui sur la voie de la restructuration et de la reconnaissance, le métier du métreur-vérificateur à travers la création d’une association regroupant tous les métreurs-vérificateur du Maroc.
Autant de projets qui n’ont pas été achevés à cause de leur montage financier défaillant et d’autres ayant conduit le maître d’ouvrage et la maîtrise d’œuvre devant les tribunaux à cause de leur évaluation financière non conforme au CPS. Le propriétaire cherche toujours un moins-disant au détriment de la qualité technique et architecturale du projet. D’où le rôle prépondérant du métreur-vérificateur dans le processus de construction. Cette profession est effacée dans le circuit de l’acte de bâtir, ce qui a conduit les professionnels à se regrouper dans une Association.
En effet, l’Association Marocaine des Métreurs Vérificateurs Economistes de la Construction a été créée, le Dimanche 5 Juin 2016 à Casablanca, dans le but de défendre les intérêts de ses membres et de protéger et améliorer la profession qu’ils exercent tout en contribuant au développement du secteur de la construction en particulier et de l’économie nationale en général.
Aujourd’hui, l’AMMEC a créé le bureau régional de l’Association Marocaine des Métreurs Vérificateurs Economistes de la construction de La région Souss-Massa, Marrakech-Safi, Beni Mellal-Khénifra, Rabat-Salé-Kenitra et de la région Draa-Tafilalet. Les autres bureaux régionaux vont être créés dans les 2 mois à venir, selon les dires du Président de l’Association, Mr Said CHORFI.